قوانین مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی و تبدیل ملک کلنگی به یک ساختمان جدید است. در این روش، معمولاً مالک زمین یا ساختمان قدیمی، ملک را به‌عنوان آورده وارد قرارداد می‌کند و سازنده نیز سرمایه، دانش فنی، مدیریت پروژه و هزینه‌های ساخت را تأمین می‌کند. در نهایت، واحدهای ساخته‌شده بر اساس توافق طرفین میان مالک و سازنده تقسیم می‌شوند.
اما مشارکت در ساخت فقط یک توافق ساده بین مالک و سازنده نیست. موضوعاتی مانند مالکیت ملک، میزان سهم هر طرف، نحوه پرداخت هزینه‌ها، زمان‌بندی پروژه، کیفیت ساخت، نحوه انتقال سند، ضمانت انجام تعهدات، شرایط فسخ و حل اختلاف باید از ابتدا به‌صورت دقیق مشخص شوند.
اهمیت این موضوع با مقررات جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیشتر شده است. در قانون جدید، مشارکت در ساخت و برخی تعهدات مرتبط با آن در چارچوب مقررات ثبت رسمی و مقررات پیش‌فروش ساختمان مورد توجه قرار گرفته‌اند.
بنابراین اگر مالک یک ساختمان قدیمی هستید یا به‌عنوان سازنده قصد ورود به چنین پروژه‌ای را دارید، شناخت قوانین مشارکت در ساخت قبل از امضای قرارداد اهمیت زیادی دارد.
قوانین مشارکت در ساخت چیست؟
قوانین مشارکت در ساخت را نمی‌توان در یک قانون واحد خلاصه کرد. این نوع قرارداد تحت تأثیر مجموعه‌ای از مقررات مربوط به قراردادها، مالکیت، ثبت اسناد، ساخت‌وساز، شهرداری و مقررات مربوط به پیش‌فروش ساختمان قرار می‌گیرد.
یکی از مهم‌ترین تغییرات سال‌های اخیر، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است. مطابق ماده ۱۵ این قانون، ماده اول قانون پیش‌فروش ساختمان اصلاح شده و قراردادهایی که مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای ساخت مشارکت می‌کند نیز در تعریف قانونی پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته‌اند.
به همین دلیل، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دیگر موضوعی نیست که بتوان آن را صرفاً با یک قرارداد دست‌نویس یا یک متن عمومی اینترنتی مدیریت کرد.
قرارداد باید با توجه به وضعیت واقعی ملک، مالکیت، مشخصات پروژه، آورده طرفین و الزامات ثبتی و ساختمانی تنظیم شود.
مهم‌ترین قوانین و اصول در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. مشخص بودن مالک واقعی ملک
اولین موضوعی که قبل از امضای قرارداد باید بررسی شود، وضعیت مالکیت ملک است.
مشخصات سند، مالک یا مالکان، حدود ملک، پلاک ثبتی، میزان سهم هر مالک و وجود یا عدم وجود محدودیت‌هایی مانند رهن یا بازداشت باید بررسی شود.
اگر ملک چند مالک داشته باشد، مشخص بودن میزان سهم هر شخص اهمیت زیادی دارد.
برای مثال، اگر یک ساختمان متعلق به سه نفر باشد، نمی‌توان بدون تعیین تکلیف سهم هر مالک، قرارداد مشارکت در ساخت را به شکل مطمئن تنظیم کرد
۲. مشخص بودن آورده مالک و سازنده
یکی از مهم‌ترین اصول قرارداد مشارکت در ساخت، مشخص کردن آورده هر طرف است.
معمولاً:
آورده مالک:
ملک، زمین یا ساختمان موجود است.
آورده سازنده:
سرمایه، هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه، اجرای عملیات ساختمانی و در بسیاری از قراردادها هزینه‌های مربوط به طراحی، اخذ مجوزها و تکمیل پروژه است.
اما این موارد باید در قرارداد دقیقاً مشخص شوند.
نباید فقط نوشته شود:
«تمام هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است.»
بهتر است مشخص شود منظور از هزینه ساخت دقیقاً چه مواردی است؛ برای مثال:
- طراحی و تهیه نقشه
- هزینه‌های فنی و مهندسی
- هزینه‌های اخذ پروانه
- تخریب
- تجهیز کارگاه
- مصالح
- دستمزد نیروهای اجرایی
- تأسیسات
- نما
- آسانسور
- انشعابات
- پایان کار
- صورت‌مجلس تفکیکی
- هزینه‌های مربوط به سند
- هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده
البته مسئولیت هر هزینه باید بر اساس توافق واقعی طرفین تعیین شود.
۳. تعیین سهم مالک و سازنده
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد، تعیین سهم طرفین است.
برای مثال ممکن است طرفین بر اساس شرایط پروژه به نسبت مشخصی از عرصه و اعیان توافق کنند؛ اما این نسبت نباید صرفاً بر اساس یک عدد کلی تعیین شود.
ارزش ملک، موقعیت، تراکم قابل ساخت، تعداد واحدهای قابل احداث، هزینه ساخت، وضعیت بازار و سایر شرایط پروژه می‌توانند در تعیین سهم مؤثر باشند.
چرا تعیین سهم دقیق اهمیت دارد؟
زیرا در پایان پروژه باید مشخص باشد:
- کدام واحد متعلق به مالک است؟
- کدام واحد متعلق به سازنده است؟
- پارکینگ‌ها چگونه تقسیم می‌شوند؟
- انباری‌ها چگونه تخصیص پیدا می‌کنند؟
- سهم طرفین از مشاعات چگونه خواهد بود؟
- اگر متراژ نهایی با پیش‌بینی اولیه متفاوت شد، چه اتفاقی می‌افتد؟
در آیین‌نامه اجرایی مربوط به مدیریت و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت نیز امکان ثبت توافق طرفین درباره مالکیت واحدهای احتمالی و تخصیص پارکینگ و انباری پیش‌بینی شده است.
۴. تعیین واحدهای سهم هر طرف
یکی از اشتباهات رایج این است که در قرارداد فقط درصد مشارکت نوشته شود و مشخص نشود در نهایت کدام واحدها به هر طرف تعلق خواهند داشت.
بهتر است تا حد امکان نحوه تخصیص واحدها مشخص شود.
برای مثال:
- واحدهای متعلق به مالک
- واحدهای متعلق به سازنده
- اولویت انتخاب واحد
- نحوه تعیین طبقه
- نحوه تعیین پارکینگ
- نحوه تعیین انباری
- وضعیت واحدهای تجاری در صورت وجود
البته پیش از صدور نقشه نهایی ممکن است مشخصات قطعی واحدها تغییر کند؛ بنابراین قرارداد باید برای این تغییرات نیز سازوکار مشخص داشته باشد.
۵. مشخص کردن مدت زمان ساخت
مدت اجرای پروژه باید به‌صورت شفاف در قرارداد نوشته شود.
مثلاً قرارداد می‌تواند مراحل مختلف را جداگانه مشخص کند:
- تخلیه و تحویل ملک
- اخذ مجوزهای لازم
- تخریب
- اجرای فونداسیون
- اجرای اسکلت
- سفت‌کاری
- تأسیسات
- نازک‌کاری
- اجرای نما
- اخذ پایان کار
- صورت‌مجلس تفکیکی
- تحویل نهایی
نمونه قرارداد منتشرشده توسط معاونت حقوقی ریاست جمهوری نیز بر اهمیت پیوست‌هایی مانند مشخصات فنی، برنامه زمان‌بندی و اسناد مالکیت تأکید دارد.
۶. تعیین ضمانت اجرای تأخیر سازنده
صرفاً نوشتن «سازنده موظف است پروژه را در مدت مشخص به پایان برساند» کافی نیست.
باید مشخص شود اگر سازنده در انجام تعهدات خود تأخیر کرد، چه ضمانت اجرایی وجود دارد.
برای مثال ممکن است طرفین درباره:
- وجه التزام تأخیر
- جبران خسارت
- تمدید مدت در شرایط خاص
- حق فسخ در تأخیرهای اساسی
- نحوه مطالبه خسارت
توافق کنند.
نکته مهم این است که شرایط تأخیر باید دقیق نوشته شود؛ زیرا همه تأخیرها الزاماً ناشی از کوتاهی سازنده نیستند.
برای مثال، تأخیر ناشی از تغییرات مورد درخواست مالک، حوادث خارج از کنترل طرفین یا تأخیرهای اداری ممکن است نیازمند سازوکار متفاوتی باشند.
۷. مشخص کردن کیفیت و مشخصات ساختمان
عبارت «ساختمان با کیفیت عالی ساخته شود» از نظر قراردادی بسیار کلی است.
بهتر است مشخصات فنی پروژه در قرارداد یا پیوست آن درج شود.
برای مثال:
مشخصات معماری
- نوع کف‌پوش
- نوع کابینت
- نوع درب‌ها
- نوع پنجره‌ها
- نوع نما
- رنگ‌آمیزی
- کمدها
مشخصات تأسیسات
- سیستم گرمایش
- سیستم سرمایش
- تجهیزات بهداشتی
- لوله‌کشی
- سیستم برق
- آیفون
- آسانسور
مشخصات سازه
- نوع اسکلت
- سیستم سازه‌ای
- مصالح مورد استفاده
- مشخصات فنی اجرا
این جزئیات باعث می‌شوند در زمان تحویل، اختلاف کمتری درباره کیفیت ساختمان ایجاد شود.
۸. قوانین مربوط به پروانه و ساخت‌وساز
ساخت‌وساز بدون رعایت مقررات ساختمانی و دریافت مجوزهای لازم می‌تواند برای پروژه مشکل ایجاد کند.
مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان املاک واقع در محدوده یا حریم شهر باید قبل از هر اقدام عمرانی یا شروع ساختمان از شهرداری پروانه دریافت کنند.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود:
- چه کسی مسئول پیگیری پروانه است؟
- هزینه‌های آن با چه کسی است؟
- چه کسی مسئول تهیه نقشه‌هاست؟
- تغییرات نقشه چگونه انجام می‌شود؟
- در صورت افزایش یا کاهش تراکم چه اتفاقی می‌افتد؟
- جرائم ناشی از تخلف هر طرف بر عهده چه کسی خواهد بود؟
۹. وکالت مالک به سازنده
در بسیاری از پروژه‌های مشارکت در ساخت، مالک برای انجام امور اداری به سازنده وکالت می‌دهد.
اما این وکالت نباید بدون محدودیت و بدون توجه به شرایط قرارداد تنظیم شود.
بهتر است در متن وکالت‌نامه و قرارداد مشخص شود:
- وکالت برای چه اقداماتی است؟
- تا چه زمانی اعتبار دارد؟
- آیا سازنده حق انتقال دارد یا خیر؟
- آیا حق توکیل به غیر دارد؟
- در چه شرایطی قابل استفاده است؟
- ارتباط آن با مراحل پیشرفت پروژه چیست؟
یکی از مهم‌ترین اشتباهات مالک این است که بدون بررسی حقوقی، وکالت بسیار گسترده‌ای در اختیار سازنده قرار دهد.
۱۰. انتقال سهم مالک به سازنده
نحوه و زمان انتقال سهم نیز باید کاملاً مشخص باشد.
بهتر است انتقال سهم سازنده بدون ارتباط با پیشرفت واقعی پروژه و انجام تعهدات قراردادی طراحی نشود.
در نمونه قرارداد رسمی مشارکت ساخت نیز انتقال رسمی سهم شریک به انجام تعهدات، اتمام عملیات، تصفیه حساب و اخذ مدارک مرتبط گره خورده است.
بنابراین یکی از نکات مهم برای مالک این است که انتقال سند را مرحله‌بندی و مشروط به تحقق تعهدات مشخص پروژه در نظر بگیرد؛ البته نحوه دقیق آن باید متناسب با قرارداد و الزامات ثبتی تنظیم شود.
۱۱. ثبت رسمی قرارداد مشارکت در ساخت
این قسمت از مهم‌ترین تغییرات حقوقی سال‌های اخیر است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای برخی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول و از جمله پیش‌فروش ساختمان، الزامات ثبت رسمی را پیش‌بینی کرده است.
از طرف دیگر، ماده ۱۵ همین قانون، مشارکت در ساخت را نیز در تعریف اصلاح‌شده قانون پیش‌فروش ساختمان قرار داده است.
بنابراین بهتر است مالک و سازنده قبل از امضای قرارداد، وضعیت ثبتی قرارداد و نحوه ثبت آن را با دفتر اسناد رسمی و مشاور حقوقی متخصص در املاک بررسی کنند.
این موضوع به‌خصوص برای قراردادهای جدید اهمیت زیادی دارد.
۱۲. تعیین تکلیف بدهی‌ها و تعهدات ملک
قبل از شروع پروژه باید وضعیت ملک بررسی شود.
برای مثال:
- بدهی شهرداری
- بدهی عوارض
- مالیات
- رهن
- بازداشت
- بدهی انشعابات
- دعاوی مربوط به ملک
- مشکلات ثبتی
- اختلافات مالکیتی
باید تا حد امکان قبل از قرارداد مشخص شوند.
اگر چنین مواردی وجود داشته باشد، قرارداد باید مشخص کند مسئولیت رفع آنها با کدام طرف است.
۱۳. مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، شرایط فسخ است.
باید مشخص شود در چه شرایطی هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
برای مثال:
تخلف سازنده
- توقف طولانی پروژه
- عدم تأمین سرمایه
- تخلف اساسی از مشخصات فنی
- انتقال غیرمجاز حقوق
- عدم انجام تعهدات اصلی
تخلف مالک
- عدم تحویل ملک
- ایجاد مانع در اجرای پروژه
- انتقال ملک به شخص دیگر
- عدم همکاری در امور ضروری قراردادی
موارد فسخ باید کاملاً دقیق و متناسب با قرارداد نوشته شوند.
۱۴. تعیین تکلیف در صورت فوت یکی از طرفین
این موضوع گاهی در قراردادها نادیده گرفته می‌شود.
اگر مالک یا سازنده فوت کند، باید مشخص باشد قرارداد چه وضعیتی پیدا می‌کند و تعهدات و حقوق او چگونه به وراث یا قائم‌مقام قانونی منتقل می‌شود.
این موضوع به‌خصوص در پروژه‌هایی که چند سال زمان می‌برند اهمیت زیادی دارد.
۱۵. تعیین تکلیف انتقال قرارداد به شخص ثالث
مالک باید بداند آیا سازنده می‌تواند پروژه یا حقوق ناشی از قرارداد را به شخص دیگری منتقل کند یا خیر.
همچنین اگر مالک قصد فروش ملک یا انتقال حقوق خود را داشته باشد، باید شرایط آن در قرارداد مشخص باشد.
هرگونه انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت نیز در اصلاحات قانونی مورد توجه قرار گرفته است.
۱۶. تعیین روش حل اختلاف
حتی اگر رابطه مالک و سازنده بسیار خوب باشد، بهتر است قرارداد برای اختلافات احتمالی راهکار مشخص داشته باشد.
روش‌های متداول عبارت‌اند از:
- مذاکره
- کارشناسی
- داوری
- مراجعه به مراجع قضایی
اگر داوری انتخاب می‌شود، بهتر است مشخصات و حدود اختیار داور و نحوه انتخاب او به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین شود.
مهم‌ترین بندهایی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد
یک قرارداد اصولی باید حداقل تکلیف موارد زیر را روشن کند:
- مشخصات کامل طرفین
- مشخصات دقیق ملک
- وضعیت سند
- میزان آورده مالک
- میزان آورده سازنده
- درصد مشارکت
- نحوه تقسیم واحدها
- پارکینگ و انباری
- مشخصات فنی ساختمان
- زمان‌بندی پروژه
- مسئول اخذ مجوزها
- نحوه پرداخت هزینه‌ها
- ضمانت اجرای تعهدات
- وجه التزام تأخیر
- نحوه انتقال سهم
- شرایط وکالت
- شرایط فسخ
- شرایط انتقال قرارداد
- حوادث خارج از اختیار طرفین
- نحوه حل اختلاف
- شرایط تحویل
- نحوه اخذ پایان کار
- صورت‌مجلس تفکیکی
- وضعیت اسناد واحدها
اشتباهات رایج در قرارداد مشارکت در ساخت
اشتباه اول: انتخاب سازنده فقط بر اساس درصد پیشنهادی
گاهی مالک تصور می‌کند هر سازنده‌ای که سهم بیشتری پیشنهاد کند، گزینه بهتری است.
در حالی که توان مالی، سابقه، کیفیت پروژه‌های قبلی، توان اجرایی و اعتبار سازنده نیز اهمیت زیادی دارد.
راهکار
قبل از انتخاب سازنده، سوابق پروژه‌های قبلی و توان واقعی او بررسی شود.
اشتباه دوم: استفاده از قرارداد آماده اینترنتی
قراردادهای عمومی نمی‌توانند شرایط همه ملک‌ها را پوشش دهند.
ملک دارای چند مالک، ملک در رهن، ملک تجمیعی یا پروژه با شرایط خاص، نیازمند قرارداد متناسب با همان وضعیت است.
راهکار
قرارداد را متناسب با وضعیت واقعی ملک تنظیم کنید.
اشتباه سوم: مشخص نکردن کیفیت ساخت
عبارت‌هایی مانند «متریال درجه یک» یا «ساخت لوکس» قابل تفسیر هستند.
راهکار
مشخصات مصالح و تجهیزات مهم در یک پیوست فنی درج شود.
اشتباه چهارم: دادن وکالت گسترده
دادن وکالت بدون محدودیت می‌تواند ریسک مالک را افزایش دهد.
راهکار
حدود اختیارات وکالت، مدت آن و ارتباط آن با مراحل پروژه دقیقاً مشخص شود.
اشتباه پنجم: بی‌توجهی به تأخیر پروژه
اگر زمان‌بندی و ضمانت اجرای تأخیر مشخص نباشد، در زمان اختلاف اثبات حقوق طرفین دشوارتر می‌شود.
راهکار
مراحل پروژه، زمان هر مرحله و ضمانت اجرای تأخیر مشخص شود.
اشتباه ششم: انتقال زودهنگام سهم مالک
انتقال حقوق مالک باید با ساختار قرارداد و مراحل واقعی پروژه هماهنگ باشد.
راهکار
مراحل انتقال و شرایط تحقق هر مرحله از ابتدا تعیین شوند.
اشتباه هفتم: نادیده گرفتن مقررات جدید ثبت رسمی
قوانین جدید حوزه ثبت معاملات املاک، اهمیت ثبت رسمی و سامانه‌های مربوط را بیشتر کرده‌اند.
راهکار
قبل از امضای قرارداد جدید، وضعیت ثبت رسمی قرارداد را از دفترخانه و متخصص حقوقی بررسی کنید.
چک‌لیست مالک قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت
قبل از امضا این موارد را بررسی کنید:
☐ سند ملک بررسی شده است.
☐ مالک یا مالکان مشخص هستند.
☐ وضعیت رهن و بازداشت بررسی شده است.
☐ آورده طرفین مشخص شده است.
☐ درصد مشارکت مشخص شده است.
☐ نحوه تقسیم واحدها مشخص شده است.
☐ پارکینگ و انباری تعیین تکلیف شده است.
☐ مشخصات فنی ساختمان پیوست قرارداد شده است.
☐ مدت ساخت مشخص شده است.
☐ جریمه تأخیر مشخص شده است.
☐ مسئول پرداخت هزینه‌ها مشخص شده است.
☐ شرایط انتقال سهم مشخص شده است.
☐ حدود وکالت مشخص شده است.
☐ شرایط فسخ نوشته شده است.
☐ روش حل اختلاف تعیین شده است.
☐ نحوه ثبت رسمی قرارداد بررسی شده است.
نقش آسال سازه پرگاس در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت فقط به تنظیم یک قرارداد محدود نمی‌شود. بخش مهمی از موفقیت پروژه به انتخاب درست سازنده، بررسی ظرفیت ملک، برنامه‌ریزی ساخت و کنترل مراحل اجرایی وابسته است.
آسال سازه پرگاس در حوزه ساختمان‌سازی و اجرای پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کند و می‌تواند در مسیر بررسی و اجرای پروژه‌های ساختمانی، از مرحله برنامه‌ریزی و طراحی تا اجرای عملیات، در کنار مالک قرار بگیرد.
اگر مالک یک ساختمان قدیمی هستید و قصد دارید به‌جای فروش ملک، امکان مشارکت در ساخت را بررسی کنید، بهتر است قبل از هر توافقی ظرفیت واقعی ملک و شرایط پروژه ارزیابی شود.
چه زمانی مشارکت در ساخت گزینه مناسبی است؟
مشارکت در ساخت می‌تواند برای مالکانی جذاب باشد که:
- ملک قدیمی یا فرسوده دارند؛
- سرمایه کافی برای ساخت مستقل ندارند؛
- قصد نوسازی ملک را دارند؛
- می‌خواهند از ظرفیت ساخت ملک استفاده کنند؛
- امکان همکاری با سازنده معتبر را دارند.
اما مشارکت در ساخت همیشه بهترین گزینه نیست.
اگر ملک شرایط ثبتی پیچیده داشته باشد، مالکیت چندگانه وجود داشته باشد، امکان ساخت محدود باشد یا سازنده مناسبی پیدا نشود، باید قبل از تصمیم‌گیری شرایط پروژه به‌صورت تخصصی بررسی شود.
جمع‌بندی قوانین مشارکت در ساخت
قوانین مشارکت در ساخت مجموعه‌ای از مقررات قراردادی، ثبتی، ساختمانی و شهری را در بر می‌گیرد و نمی‌توان آن را صرفاً به تعیین درصد سهم مالک و سازنده محدود کرد.
مشخص بودن مالکیت ملک، آورده طرفین، درصد مشارکت، نحوه تقسیم واحدها، کیفیت ساخت، مدت پروژه، ضمانت اجرای تأخیر، شرایط انتقال سهم، حدود وکالت، شرایط فسخ و روش حل اختلاف از مهم‌ترین موضوعاتی هستند که باید در قرارداد تعیین شوند.
از طرف دیگر، با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاحات مرتبط با قانون پیش‌فروش ساختمان، موضوع ثبت و آثار حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
به همین دلیل، توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد، علاوه بر بررسی فنی و اقتصادی پروژه، وضعیت حقوقی و ثبتی ملک و قرارداد نیز توسط متخصص مربوط بررسی شود.
اگر قصد مشارکت در ساخت دارید، آسال سازه پرگاس می‌تواند در مسیر بررسی و اجرای پروژه ساختمانی در کنار شما باشد.
سوالات متداول درباره قوانین مشارکت در ساخت
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟
با توجه به مقررات جدید حوزه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موضوع ثبت رسمی قراردادهای مرتبط با املاک اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. نحوه و الزامات ثبت قرارداد باید بر اساس وضعیت فعلی مقررات و شرایط ملک از دفتر اسناد رسمی و متخصص حقوقی بررسی شود.
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
درصد مشارکت عدد ثابتی برای تمام پروژه‌ها نیست و به عواملی مانند ارزش ملک، هزینه ساخت، ظرفیت ساخت، موقعیت ملک و شرایط توافق طرفین بستگی دارد.
آیا مالک باید به سازنده وکالت بدهد؟
ممکن است برای انجام برخی امور اداری و ساختمانی به وکالت نیاز باشد، اما حدود اختیارات وکالت باید دقیقاً مشخص شود و نباید بدون بررسی حقوقی، وکالت گسترده اعطا شود.
اگر سازنده پروژه را دیر تحویل دهد چه می‌شود؟
اگر در قرارداد ضمانت اجرای تأخیر پیش‌بینی شده باشد، می‌توان بر اساس مفاد قرارداد اقدام کرد. به همین دلیل تعیین زمان‌بندی و وجه التزام یا سایر ضمانت‌های قراردادی اهمیت زیادی دارد.
آیا سازنده می‌تواند سهم خود را به شخص دیگری منتقل کند؟
این موضوع باید بر اساس مفاد قرارداد و مقررات حاکم بررسی شود. بهتر است در قرارداد صراحتاً درباره انتقال حقوق و تعهدات به شخص ثالث تعیین تکلیف شود.
اگر مالک و سازنده با هم اختلاف پیدا کنند چه می‌شود؟
قرارداد باید روش حل اختلاف را مشخص کند. بسته به قرارداد ممکن است مذاکره، کارشناسی، داوری یا مراجعه به مراجع قضایی در نظر گرفته شود.
آیا می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
فسخ به شرایط قرارداد، نوع تعهد، تخلف طرف مقابل و مقررات قانونی بستگی دارد. بنابراین شرایط فسخ باید هنگام تنظیم قرارداد به‌صورت دقیق پیش‌بینی شود.
مهم‌ترین نکته برای مالک قبل از مشارکت در ساخت چیست؟
انتخاب سازنده معتبر و تنظیم قرارداد دقیق، دو موضوع بسیار مهم هستند. مالک نباید صرفاً بر اساس درصد پیشنهادی تصمیم بگیرد و باید توان مالی و اجرایی سازنده و همچنین وضعیت حقوقی ملک را بررسی کند.